買房之前需要做哪些功課？_第二章 第一步我們先盤算一下目前多少錢
第一步我們先盤算一下目前多少錢，舉個例子Y先生目前有存款30萬，他未來的配偶，新配偶，有20萬的存款，加上父母資助的錢，總共有100萬。馬上面臨到第二步，他要買新房還是舊房。我就問Y先生，除了這100萬以外，還有沒有錢額外留出來用來交稅費，或者裝修的。他給我的回答說，是沒有。
所以各位朋友，如果你的錢是固定的情況下，你必須從總的100萬或者總的200萬，或者總的現金裡面要預留一部分用來交稅費和裝修。新房和二手房最大的區別就是在成本上面的區別。
對於新房來說，我就估算一個值，這裡面有其他的稅費，包括
給中介的費用，交易過戶的費用。如果我們只是說100萬的現
金，我們估算大概10萬塊錢的稅費。這裡面還有一些小的分類，大家聽過滿二滿五，就是在不同的年限下面交易的稅費是不一樣的。為了方便起見，假設這個房子買賣的稅費大概都是10萬塊錢。如果是買新房的情況下，我們中國大多數交的房子都是叫做毛坯房，也就是不帶裝修，沒有鋪地板，沒有刷牆的，大概每套房子要預留15到20萬元的裝修。當然你去到四線城市的話，大概10萬塊錢以內的裝修都還可以。因此如果100萬的現金要買新房的情況下，要扣10萬塊錢的稅費，以及20萬的裝修，你用於買房的首付就剩70萬人民幣了。
相對而言，如果你是買二手房的話，這一塊的費用，裝修費用大部分都可以省下來。同樣是10萬元的稅費以外，極端的情況下，稍微拎包入住，你挑一個品質儲存更好的二手房，然後你就直接入住了，幾乎不用翻新。我第一套房子在去翻新的話，那時候大概花了七八千塊錢粉刷了一下，將所有的木櫃子上了一下漆，就是廚房稍微弄一下，大概7千到一萬就可以了。因此在買二手房的時候，你會留下90萬元用於首付。
這裡面稍微講講一手房和二手房的區別。一手房當然是大家心理上是覺得更加好一點，有時候是一種心理的感覺。實際上我更加偏向於大家人生的第一套房子選擇二手房，原因第一個可以提高首付，第二個你能選擇的風格很多。其實這就是二手房，你可以看到很多不同人裝修的風格，你直接選一個跟自己設想偏好比較相近的那種風格就可以了。所以剛才講到了第二步就是你選擇新房還是舊房，我們偏向於選擇舊房。舊房二手房的話，大概首付可以有90萬元了。
首付。也就是如果你買一套100萬的房子，你只需要付30萬的首付，剩下的70萬你由銀行透過貸款的方式支付給房子賣家的。因此按照這個邏輯，新房在首付70萬的情況下，你買到新房的總價大概是210萬；買二手房的情況下，因為有90萬的首付乘以3倍，你大概可以支撐到270萬總價的二手房。因此大家看起來這裡面就有很大的差別了，通常二手房的價格比新房要低，同時你買二手房的時候，你能支付二手房的房價要比新房要更高，所以你能選擇的空間就會更大了。
第四步就是計算貸款的金額。假設Y先生每個月有1500塊錢的公積金，如果他買新房的情況下，扣除了70萬的首付，他還要向銀行貸款140萬的商業貸款。如果他辦理的是30年的商業貸款的話，他每個月要還7018元的商業貸款。扣除了他1500元的公積金以外，大概每個月需要還款5500元左右。Y先生現在在上海他租個房子，已經租的蠻偏的地方，大概每個月是3500塊錢。所以現在付了首付以外，他每個月的成本比現在大概多了2千塊錢，買新房。如果是買二手房的情況下，他需要向銀行貸款160萬元，30年來計算，每個月還款需要8491元，扣除公積金以外，他每個月需要還款7千元左右，比他現在租房子多了3500塊錢一個月。所以基本上是在一個合理的範圍之內的。
算到這裡基本上Y先生心裡就有數了，透過你總的現金，扣除了你將來未來裝修的成本，以及稅費之後，就得到你可以買房的首付。透過三成首付的比例，倒推出你能買到房屋的總價，所以這是一個撬動的關係。
第一個我們在這裡面平衡每個月的還款金額不應該超過家庭總收入的50%，最高就是50%了。以Y先生為例，他兩位將來一起還貸款的情況下，家庭收入是3萬元，他每個月的支出不應該超過1萬5千元。但是這裡面的風險大家已經看出來了，Y先生的收入是2萬元，他太太的收入是1萬元。其實任何一個人獨立去還1萬5千元的壓力還是比較大的。所以最安全的這條線是不超過家庭月收入的三分之一。如果Y先生每個月還款上限是1萬5千元的月供來計算的話，倒推回來Y先生可以最多貸款290萬，加上他90萬首付的話，他可以買到的房價的上限是380萬元。
我們要注意一點，通常這也是我們每個家庭使用財務槓桿的上限。就是我們月供的金額是我們家庭收入的一半，這時候倒推我們的貸款額，來加上首付，等於我們總的買回的房價。所以Y先生他一個合理買房價格的區域在哪裡呢，應該是在270萬，不超過380萬。因此你找中介，讓別人給你找房子，或者透過APP找房子的時候，你可以選擇房子的總價可以設定到350萬以下都可以。
第二個貸款要注意的比例就是20%。剛才講回來對於年輕人我們有的是未來，現在我們現金很少，但是我們相信我們未來的收入是很高的。因此我們最好的方式是向未來多貸錢。所以一套房子首付如果是能夠30%往下更好，如果只付20%，甚至只付10%那個房子的首付更好。我們國家每一段時間都有一個經濟的週期，有房價的週期。每當房子不景氣的時候，房價低的時候，銀行就會做一些促銷的政策。它會體現在買房子人的首付就會降低，就會讓一些現金不多的買房人也可以買到房子。
就可以購買到450萬的總房價了。一下子我們能選的房屋的價值範圍就多很多，因為你選的房價越高，你選的範圍就越大。
這就是原來我在第二次買房的時候得到的經驗，那時候在二線城市，另外廣東省的一個二線城市。我手頭的現金大概只有30多萬，我一直想買一個七八十萬的房子差不多了。後來按照這樣的規則，30萬的首付，如果你乘以5的話，可以買到150萬的總房價，貸款120萬。這裡面注意的是，當然要滿足第一條，我貸款月還款的金額不應該超過家庭收入的50%。這是第二個，要利用銀行的政策，在經濟不景氣的時候，適當的增加貸款的比例。其實在去年2016年的10月份以前，全國基本上二線城市很多都能提供到20%的首付。
第三個就是貸款的利率打折，金融打折體現在哪裡，體現在利率。通常中小銀行或者有些外資銀行提供貸款利率的優惠。打個比方說，現在標準利率是4.9%，在我們貸款計算器裡面，其實大家在貸款利率的項裡面有一個倍數，現在是4.9，有一個乘以1倍。如果銀行能提供八五折的優惠，你只要輸進去0.85，它就計算出整個利率的優惠了。
我剛才前面的例子說到，利息差了一個點，1%，它將來的利息差了幾十萬。所以利息的優惠是我們各位不要錯過的一個政策。通常首付比例跟貸款的利率優惠都是繫結在一起的，首付比例下降，通常貸款利息也下降。因此我們要在房價的慢車道里面買房子是最好的。這就是三個貸款的注意點。
這裡面先做一個小結，在這一步裡面我們要算一個清楚的買房
賬。我要分清兩組貸款的名詞，一個叫做商業貸款、公積金貸
款，這屬於貸款的型別。第二個名詞叫做等額本息、等額本金
的還款方式。我們推薦第一次買房的年輕人採用等額本息的還款方式，因為通常在12年之內你每個月還款的金額是少於後面那種方式的，我們相信這一套房子將來我們有機會可以透過房屋的置換，換到更大的房子。這個小結的第二部分就是我們知道了四步法，計算我們可以買到房屋的總價和月供。就是清楚大概我們能做住到的房子大概是什麼範圍。最後我們提出了三個比率，就是每個月還款的比率，和首付款的比率，以及貸款利率優惠的比率，是三個比率。
算一個清楚賬之後，大家講回來，回到Y先生的例子。他有100萬的現金，如果在買二手房的情況下，他可以把90萬用於買房子支付首付。在三成貸款的比例下面，他可以買到270萬總房價的房子。如果剛好碰上銀行有優惠，他可以極端情況下買到380萬的總價的房子。有了這個預算以後，我們應該就知道下一步怎麼做了，就要挑個好房子。
挑房子有兩個方式，第一種可以找房屋中介，去提供一些資訊；第二種是透過一些線上的APP。我個人的經驗是覺得這兩種方式可以結合在一起使用。現在80後、90後特別喜歡的是自助的找到相應的資訊。這裡面有一個工具叫做相應的各種房產中介的APP。其中有些功能是我自己最常用的，叫做地圖找房。在我實際的日常工作當中，很多朋友也問我，像天津的一個片區，南京的某一個片區是不是可以買。我覺得首先要看的是地段，有一句俗話說挑房子有三個因素，第一個叫做地段，第二個叫地段，第三個叫地段。所以在地段對於房子來說是一個最不可忽視的因素。地圖找房是一個最直觀的挑房的方式，它就是結合了直接從地段的區域入手，最後從大到小精選到鎖
挑房子這一步我們的目標是什麼呢？我們要挑20到30套房子實地去看，最後鎖定3套房子，重點去談價格。因為這部分的APP頁面我就用口頭講講，這些操作的過程是怎麼樣子的。首先以其中一種APP為例，在我們頁面上方看到一些功能叫做地圖找房。當你開啟地圖的時候，以上海為例，這個APP了上海有一手房和二手房這兩種房源。當你選擇預設在二手房的時候，大概你可以看到接近10萬套的房子在地圖上面，它是分割槽域顯示的。
下一步的話是輸入更加精細篩選的條件，在APP上面總共有三個篩選的條件。Y先生因為總現金有100萬元，可以承受的房價在三成首付的情況下是270萬元，極端情況下他可以買到350萬元左右的房子。因此在房價選擇裡面他可以選擇200萬到270萬這樣一個房價的區域。選完房價之後可以進一步增加選擇的條件，因為我們中國處於地球的北半球，所以我們房屋的朝向至少選擇的是南、東南或者西南，朝南的房子。我自己也買一個朝北的房子，如果你家裡有老人的話，朝北的房子會覺得非常的陰冷，對身體是不利的。因此儘量選擇朝南的房子，通常朝南的房子會被朝北的房子稍微貴一點。例如說房子的朝向選擇南方、東南、西南。面積以上海為例，基本上270萬你就選擇50萬以下，或者50到60平方這些都可以，這就結合各地的情況下。一線城市房屋的年齡270萬在15年以上，你不接受的話可能就篩選不出來條件了。
增加了這些房價、面積、朝向以後，大概整個上海的地圖剩下100套左右的房源。我們就會點選相應的區域，舉個例子，你選擇了浦東區域，大概會有十幾二十套房子。然後你可以點放
房子。這裡面大概會有幾套房源，你看到具體的圖片，終於發現有一套265萬，在Y先生270萬的總預算之下。看起來價格已經基本上符合了，離地鐵比較近，也是朝東南，面積大概是66平方，總價265萬。Y先生看起來這個是可以接受的。
這時候我們再點進去，你可以看到有18張關於這個房子的照片，包括格局圖。還有一些APP提供標準的影片，就是從進房，一直到它所有的陽臺、廚房、臥室都拍了一些影片。在你足不出戶的時候，基本上對你所選的區域，對應的一些房子已經有一個初步的感性的認識。我們就不斷重複這幾步，大概要鎖定20套左右的房子。現在這種房屋中介的APP下方都有對應的中介的聯絡方式，你可以約他們來進行具體的約時間約地點去看。
當你選完了這個房子以後，我們要進入到下一步，實地看房了，有三步法是我們實地看房要注意的。有很多人問了，如果你實地去看房的時候應該問什麼，因此很多巧舌如簧的職業顧問，他說的內容很多，腦子短路了，不知道應該跟他講什麼。
我們通常要問他三個要素：
第一步問區域
第二步選小區
第三步看房子的情況
第一步問他區域，打個比方說你讓他幫你選擇某一個區域。舉個例子，那個區域裡面分成了三個要素，首先是交通，選擇地鐵，離地鐵大概500米以內的是最佳，最遠不超過1公里，這是給他一個引數。第二個附近裡面有沒有幼兒園、小學、初
中、高中，初中以下的學校最重要，就直接問中介有沒有學區位，有沒有帶學位。
舉個例子，以上海為例，像一條河，上海浦東有一條叫做什麼浜，其實是一條小溪。在小溪的東邊，大概有一個帶著一個小學的學位，小溪的西邊是沒有學位的。就這一個小小的小學學位的差異，每平方米房屋的價格差了一萬塊錢。所以初中以下的學校最重要，你問中介其實就是這個區域裡面哪部分是屬於帶學區的，哪些是不帶學位的。第三個在區域的要素裡面有沒有購物廣場，因為畢竟是一個生活的地方，500米以下最好有一些傳統的菜市場，因為傳統的菜市場比較便宜，還有大型的超市。舉個例子，大多數有傳統的市場整個物價是比較低的，如果不考慮房價的因素，其實你在全國各地生活，生活買個菜的成本不會相差太多。老家是1塊錢，上海可能就是2塊5或者3塊5，對於我們生活的本質影響沒有太大。但是如果你的家附近沒有傳統菜市場，大型超市你的生活成本可能就高了，菜的每一斤的價格可能到了8塊、10塊，就很高了。第一個是定區域，我指的就是配套的設施，交通、學校和購物，這是區域裡面要有的。
選完區域之後，我們要選小區，我們如果作為一個自助的第一套房子的話，最好是帶小區的，你實地去觀看。小區看哪個方面呢？看兩個，第一個看物業，就是小區的管理好不好，要看兩個。一個是樓道是不是乾淨，你實地去看房的時候，如果是老房子，我不會選擇那些一進到樓道里面就髒兮兮，到處都是擺滿了籮筐啊，腳踏車啊，雜物板啊。這個反映的就是這個小區，或者這棟樓裡面住戶的素質是比較低的，這種不要選，至
安全性就比較低。有小區，相對來說就會比較好一點。所以小區第一方面就是看物業，物業就是表現在這個樓道跟保安。第二個小區就是看樓齡，最好就是5年之內，通常不要超過10年。但是話說回來，如果你在北上廣深一線城市去買的話，作為年輕人，80後、90後，第一次買個房子，通常很難選到10年以內的房子。這裡面你該怎麼選，我只能說這是一個過渡性的房子，當你預算不多的情況下，儘量選擇靠近市區，寧願稍微老一點的房子。畢竟靠近市區的配套，前面講的第一步區域的配套是要比郊區好很多的。
第三步看房子的情況，就是進到房子裡面具體看什麼呢，這個也可以問中介，就是看裡面的裝修，主要是看硬裝。什麼叫硬裝？包括地板、天花，那些拆不走的，搬不走的，叫做硬裝。比較淡化的就是軟裝，你覺得那個沙發很好，沙發多少錢，就幾千塊錢，所以好沙發不重要，電器總會過時的，不重要。所以重硬裝、輕軟裝，先看裝修，尤其是木地板不要翹起來。如果是買二手房的話，你別想著去動太大的區域，別想砸了重來。因為咱們現金有限，拆了重灌，不如直接買一手房就算了，拆了重灌比買一手房的成本還更高。買二手房就直接挑跟自己的喜好比較相搭配的裝修就可以了。
看實地房子的第二項，除了裝修以外就看朝向。要南向為佳，白天採光要好。第三個如果可以的話儘可能跟房東交流，最好是因為一些好事而換房。我第一套買的個人房子是因為這個房東他升職了，原來是一個法官，升職了他需要換一個更大的房子，他急著將原來的房子賣出去，搬到新的房子裡面去，這是一個喜事。舉個例子什麼是不好的事情呢，還債，或者是公司
舉個例子，還有一個小技巧跟大家分享一下，如果你找不到房東去聊怎麼辦呢，你知道那個房子在那裡了。有一次我是藉著一個問路的方法，或者是借東西的方法，敲了一下這個房子對面的鄰居。我說剛好我在這邊打掃一下，對這邊感興趣，我在找一個家政，反正隨便借了一個由頭跟他敲了一下門。我就說起來，這個房東之前怎麼樣，你跟他熟不熟啊。他說蠻熟，之前他是因為什麼原因搬進來，大概住多久啊，他家裡人在哪裡工作，那個房東在哪裡工作，人還不錯，你就記得房東的特性。這也是一個小小的技巧了。這就是三點，具體你去看房子的時候，選區域，選小區，看房子，這三步。
除了APP以外，房產中介能夠給各位提供什麼呢？就是各位最不熟的拿一塊，就是貸款政策。打個比方說，什麼叫首套，首套的定義是什麼。舉個例子，我不是上海戶口，我在上海算是首套嗎？能辦公積金嗎，有沒有利率下浮，公積金有沒有什麼條件，結婚和不結婚有什麼條件。各位一定聽過為什麼這麼多人結了又離，離了又結。最多的一個客戶是結了離了超過10次以上，為什麼，就為了搞房子。這些政策沒有人比房產中介更加熟悉了，如果你要問他，就問貸款政策。這是第一個，除了房子因素以外，就問貸款政策。
另外一塊你可以問房產中介什麼呢，就是問手續。比如說公積金怎麼辦，要列印什麼材料，提供什麼樣的收入證明，提供什麼樣的個人徵信材料，在哪裡打，哪裡辦，他們都清楚。如果跟房產中介問的話，小結一下有三個作用：
幫你按照你的意願去挑房子，比如剛才說的距離地鐵500米以我們下一步就是看房子有三個注意的點：
1.一手房和二手房的差異
2.最好挑的就是白天看房的時間
3.帶家人一起看房子
第一個就是一手房和二手房的差異，一手房買的時候通常只能看到樣板房，我看的樣板房蠻多的。樣板房那是一個已經裝修好的房子，那都是經過名設計師設計好的，你看了以後難免會有心動感，但是交樓的時候只有毛坯房，所以交樓前後會有很大的出入，這是第一個。第二個買一手房的時候通常是比較遠的區域，它相關的配套設施和交通都沒有完善。舉個例子，我剛到上海的時候，那個售樓部的小姐指著地圖就說，這個地方準備是16號線開通，那是好多年前16號線準備開通，會有接駁巴士。但是那時候才10條線還不到，至少是5年之後的事情，所以相應的配套設施通常沒有完善的，你即使買到之後，跟你的想象可能會有比較大的出入。所以二手房更加實際，體現在於它的配套設施跟它所見即所得，你看到現在房子什麼樣子的，買進去就是什麼樣的。這是第一個。
第二個最好挑的就是白天看房的時間，一天可以集中用週末的時間，當玩嘛，看5到10套房子，一天沒問題的。原來我跟Y先生講，你先看夠30套房子，就像打怪獸一樣的，先看夠30
套房子再說。基本看到30套房子，不用我講，你自己都有感覺了。