話說我自己本人第一次買房的經歷是在我25歲的時候，準備結婚，然後去挑一個婚房。那時候是在一線城市，也是一個在一線城市打拼的一個年輕人。
在之後的幾年，我也陸陸續續在二三四線城市有一些房子交易的經歷。所以將我所有個人的經歷總結出來，跟大家分享。
我把分享分成了三部分：
1、算一筆清楚的貸款賬
2、怎麼樣找到合適自己的房子
3、買房之後為什麼還需要一個保險
第一部分就是買房的需求分析和算清房貸。
孫子兵法有說，多算勝，少算不勝，何況無算乎。所以買房的第一步是算一筆清楚的貸款賬。第二個是怎麼樣找到合適自己的房子。第三步就是買房之後為什麼還需要一個保險，是很多
我們先進入第一部分，就是買房需求的分析，和算清房貸。我舉一個例子，就是Y先生。Y先生大概接近30歲，最近遇到一些煩心事，本來是一件喜事，因為他跟女朋友談戀愛多年，準備進入婚姻的殿堂。他們在上海已經工作多年了，現在Y先生自己存下了30萬元，女朋友有20萬元，雙方家人資助了50萬元，他們兩個人的老家都不在上海，打算在2017年結婚，現在面臨買房的問題。
Y先生每個月收入是2萬元，女朋友收入是1萬元，加起來他們一個家庭收入是3萬元，每個月可以存下5千到1萬5千元不等，平均下來是1萬塊錢一個月。他的目標是買一個結婚的房子，他的預算是在200萬，在上海買一個房子。如果熟悉大家城市的朋友知道，可能200萬在上海來說這個預算還是蠻緊的。我就問他為什麼你選擇200萬呢？他說不想月供壓力太大。所以將200萬定在一個限度之內，挑到的房子是很少的，這也是很多人第一次買房子的誤區之一，剛開始就定了一個購房的總價，實際上他能買到房子的總價比設想的更高。
因此我們先提出了第一個公式，叫做：買到的總房價=你的首付+貸款。為了除了首付以外，你能買到的房價取決於你貸款的總額。對於大多數人來說，首付是一定的情況下，貸款這裡面的文章就特別多了。所以我們今天要介紹第一個貸款的概念和工具，叫做貸款計算器。
這裡面貸款有五個引數，我們分別介紹一下。
貸款型別，這分成了商業貸款和公積金貸款
還款方式，有等額本息和等額本金兩種還款方式
貸款的總額今天我們先解釋一下兩組基本的概念：
貸款的型別和還款的方式
等額本息和等額本金
一個是貸款的型別和還款的方式。首先我們看貸款的型別，其實很多第一次買房的朋友們都沒搞清楚貸款的型別這兩個的含義。貸款型別分成了商業貸款和公積金貸款，用簡單的話來說，公積金貸款就是指繳存在住房公積金，職工享受的一個貸款。再大白話一點是什麼意思呢，他享受的是公積金貸款利率所貸出來的這種貸款。利率相對是比較低，目前公積金貸款的利率是3.25%。相對而言由銀行發放的貸款叫做商業貸款，利率相對比較高，目前商業銀行發放的商業貸款的利率是4.9%。這兩個貸款利率相差了1.65%。有人說相差1.65%，相差的好像並不是很多啊。
為了大家去理解商業貸款和公積金貸款，我們舉一個簡單的例
子。假設如果Y先生想買一個100萬總價的房子，他現在首付
有40萬元，他向公積金或者商業銀行分別貸款60萬元，我們
來計算一下。如果用公積金貸款的話，每個月他需要支付的是
3403元。這是怎麼計算出來的呢？很簡單，只需要透過這個
APP貸款計算器預設選擇了商業貸款，選擇等額本息，輸入貸
款的金額60萬元。如果你輸入20年的年限，自動就會計算出
對應的每個月還款額。公積金貸款每月還款是3403元，商業貸
款每月是3926元，大概差了500元。看起來並不多，但是累
積起來20年，這個利息商業貸款比公積金的貸款利息多了12
萬5千。所以看起來簡單的1.65的利息差異，但是會帶來十幾萬的利息差。
所以簡單的算一個數字，當我們的貸款本金在100萬元以上的，30年以上，基本上利息就得多付20萬元了。因此第一個結論就是說——如果我們各位可以享受到公積金貸款，你有繳存公積金的，就優先選擇公積金貸款。這時可能有人就問，如果是這樣子，大家都會選擇公積金貸款的，這裡面就有一個限制條件。公積金貸款各地的政策不一樣，但是有一個總額限制，不是說我想貸300萬就能貸到300萬，這是第一個。第二個很多賣家對公積金貸款來說是有一定接受程度的問題。接下來我會繼續展開來講。
這就是第一個貸款的概念，叫做商業貸款和公積金貸款。這兩個是可以組合在一起做的，就是一部分做商業，一部分做公積金。
第二個概念叫做等額本息和等額本金，這兩個名詞只差了一個字。等額本息這個還款的定義就是每個月還款的金額是相同的，等額本金每個月還款的金額是不同的，第一個月還給銀行的或者公積金中心這部分的金額是最高的，最後一個月是最低的。所以只要記住等額本息金額相同。它們兩個的差別在哪裡呢？下面我舉一個例子。
假設說如果在相同的利率之下，我們的Y先生向銀行貸款140
萬元的商業貸款，都是商業貸款。這裡面用的還款方式是不同
的。假設說用等額本息的方式去還款的話，每個月還的是7018
元，記著是7千元就好了。如果是等額本金的還款方式，他一
開始要到9033元，多了2千塊錢。但是在30年之後的最後一
個月，他只需要每個月還3903元。應該怎麼選呢？這裡面看起來有一個還的金額高，但是總共付利息是92萬元。如果選擇等額本息的話，他付的利息會付112萬元。對於第一次買房而預算不多的年輕人來說，80後和90後，我們直接推薦各位使用等額本息的方法。
為什麼這麼說呢？雖然看起來我們的利息多付了20萬元，但是今天在一開始的時候我們預算有限的情況下，我們每個月還款的壓力是比較小的。有一個長期的假設前提，也就是人民幣基本是由於通脹存在，將來的錢是更不值錢的。也就是這樣說，如果可以選擇，寧願一開始還得少，後面還得多。因為我們相信透過我們的打拼，我們未來的收入會越來越多的。所以如果可以選的話，當然選擇剛開始的時候每月還3千，到最後一個月每個月還9千，這是更好的。如果沒得選的情況下，我當然選擇每個月還款是一樣的。就像我剛買的時候，第一套房子。
舉個例子，在2005年我25歲的時候，我也是個80後，我那時候工資大概是3400元一個月。我買房子每個月還款是
1700，後來降息的時候用了1500，我幾乎用我收入的一半用來還貸款，那時候覺得還是蠻吃力的。但是當我再工作三年五年之後，我的月收入已經上萬元了，我1萬元的收入，再支付1500基本上沒有太大的壓力。因此在我剛開始的時候，我們儘量提高貸款的槓桿。貸款槓桿的意思就是說，我用更少的月供去撬動更大的貸款本金。所以大家記得如果可以選擇的話，我們選擇等額本息。
還有一點這裡面的等額本息和等額本金有什麼樣的關係呢？因
為等額本金金額是一路下降，假設30年貸款期限的情況下，大
概是在第12年的時候，等額本金的還款金額下降跟等額本息是
一樣的。所以如果你在12年之內要換一套房子的話，你還是選擇等額本息的方法，也就是每個月還款金額相同。除非你想這一輩子只買一套房子，就是隻在這個第一套的房子一直生活到退休，你就需要等額本金。這種情況我相信太少了，作為我們人生的第一套房子，多數都是過渡性的。
明白了這兩個概念之後，我教大家一個四步的方法，去推算出我們買房子房屋的總價。
1、盤算一下目前多少錢
2、選擇新房還是舊房
3、推算房子的總價
4、計算貸款的金額